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내년 1월부터 도입되는 신DTI, DTI와 차이점 알아보기


신DTI

신DTI란 신입사원 등 사회 초년생에게 현재 소득이 아니라 주택담보대출 만기(최장30~35년)까지 거둘 것으로 예상되는 '생애주기 소득'을 기준으로 산정하는 새로운 주택담보 대출 한도 산출 방식을 말합니다.


총부채상환비율 DTI

연간 총 소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율. 금융권에서 주택을 담보로 대출을 받을 때 연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말하며, 영어 약자 'DTI'로 흔히 표기됩니다. 통상 주택 담보가치 대비 대출비율(LTV)과 함께 부동산 경기에 따른 정부 주도의 미시 정책으로 활용되며, 시기와 지역, 대출자의 요건, 금융권의 종류에 따라 차별 적용됩니다. 한국에는 2005년 8월 도입된 이후, 부동산 경기의 정도에 따라 정부가 수시로 조정하고 있습니다.


신 총부채상환비율 신DTI

연간 총 소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율. 금융권에서 주택을 담보로 대출을 받을 때 연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말하는데, 원리금 상환액과 연간 소득평가 방식이 종전 DIT 산정 방식과 다르기 때문에, 통상 '신DTI'로 표기됩니다. 주택 담보가치 대비 대출비율(LTV)과 함께 부동산 경기에 따른 정부 주도의 미시 정책으로 활용되며, 시기와 지역, 대출자의 요건, 금융권의 종류에 따라 차별 적용 됩니다. 한국에는 정부에 의해 2018년 1월 도입이 예고 되었습니다.

기존 DTI와의 차이

기존 DTI와의 가장 큰 차이는 주택담보대출 한도를 계산하는 기준인 원리금 상환액과 연간 소득 평가 방식이 바뀌는 것 입니다. 기존 DTI는 대출 원리금 상환핵을 연간 소득으로 나눠 계산할 때, 원리금 상환액에는 신규 주택담보대출의 원리금만 포함되고 기존에 있는 대출의 경우에는 원금을 제외하고 이자만 반여되지만, 신DTI는 신규 주택담보대출의 원리금은 물론이고 기존 주택담보대출의 원금과 이자까지 합산해서 계산합니다.

즉 대출자가 보유한 주택담보대출 총액이 적용되며, 복수로 주택담배대출을 받을 경우에는 두번째 주택담보대출에서는 만기를 제한하는 제도가 도입되어, 장기 대출을 제한합니다. 이 제도는 흔히 '갭 투자'라고 하는, 주택 가격과 전세 가격의 차이만 갖고 대출금으로 주택을 구입하여 가격 상승 차액을 노리는 투기꾼들을 방지하기 위해 제정된 것으로, 1가구 1주택인 실수요자에게는 기존의 DTI와 차이가 없는 조건이 됩니다.

신DTI에서 적용되는 또 하나의 원칙은 대출자의 소득평가 방식의 변화 입니다. 신DTI에서는 소특의 입증가능성, 안정성, 지속성을 확인하기 위해, 미래 소득의 예상을 포함하여 좀 더 꼼꼼한 방식이 도입됩니다. 이에 따라 소득 평가에 있어서 소득을 산정할 때 최근 2년간 소득 기록을 확인하고, 연금 납부액과 같은 인정소득과 카드사용액 등의 신고소득 등은 소득산정시 일정비율을 차감 합니다.

또한 장래의 소득 상승이 예상될 때에는 소득에 대하여 일정 비율을 증핵합니다. 이에 대해서는 금융회사의 자체 고객정보 분석 및 통계청 정보 등을 통해서 장래 소득에 대한 인정 기준이 제시될 예정입니다. 또한 10년 이상의 장기 대출을 할 때에는 주기적으로 소득 정보를 갱신하는 방안이 강구되고 있습니다.

보완조치

이에 따라 신DTI가 도입되면 기존 주택담보대출이 있는 대출자는 신규 주택담보대출액의 제한이 불가피 할 것으로 예상됩니다. 또 기존 복수 주택담보대출자에게 감당할 수 없는 부채상환의 부담이 발생할 것으로 예쌍되므로, 정부는 기존 복수 대출자는 신DTI의 적용을 제외하고, 기존 주택담보대출의 금액이나 은행의 변경이 없는 기간 연장의 경우에도 적용을 배제하기로 했습니다. 또한 실수요자 보호를 위해서, 즉시 처분이 가능하거나 2년내 처분이 가능한 다주택자의 경우에는 제한 조건을 완화하기로 했습니다.

체감될 신DTI

내년 1월 도입하는 신총부채상환비율(신DTI)은 기존 총부채상환비율의 산정방식을 개선한 지표입니다. 신DTI는 차주가 보유한 부채를 최대한 포괄적으로 반영하기 위해 주택담보대출을 2건이상 보유했을 경우 주택담보대출 원리금 상환액 전액을 반영합니다. 반면 현행 DTI는 기존 주택담보대출 이자에 신규 주택담보대출 원리금을 반영합니다. 따라서 신DTI에서는 상환액이 늘어나기 때문에 다주택자의 대출을 억제하는 효과를 거둘 수 있습니다. 예를 들어 기존에 2억원의 주택담보대출을 받은 추자가 새로 2억원의 주택담보대출을 보유할 경우 지금은 신규 주택담보대출 2억원의 원리금과 기존 주택담보대출의 2억원의 이자가 DTI에 반영됩니다. 그런데 신DTI가 도입되면 주택담보대출 2건의 원리금이 모두 반영되게 됩니다. 그만큼 다주택자로서는 추가대출이 제한되는 셈입니다. 또 신 DTI에서는 차주의 연간 소득을 현재 소득이 아닌 장래소득까지 감안해 선정합니다. 따라서 장래소득이 오를 것으로 예상되면 그만큼 증액할 수 있습니다. 

구체적인 사례를 중심으로 보면, 주택담보대출 1건을 보유하고 있는 연소득 1억원인 A씨가 만기 30년 투기지역 소재 주택담보대출(20년 원리금균등분할상환)를 받을 경우, A씨는 2년 이내 기존 주택을 처분한다는 조건 하에 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받을 수 있습니다. DTI는 30%로 제한됩니다. 현재 DTI를 적용한다면 A씨가 받을 수 있는 대출 금액은 4억1100만원이지만, 신DTI가 적용되면 3억2000만원 이 되는것 입니다. 9100만원이 줄어드는 것입니다.

반면, 신DTI를 도입해도 무주택자는 오히려 대출액이 늘어날 수도 있습니다. 만 30세에 2년간 연소득 3500만원인B씨가 20년 조정대상지역 소재 주택 담보대출을 받으려 할 경우, 현행 DTI에서는 2억 9400만원이지만, 장래예상소득 증가분을 반영해 3억8500만원을 받을 수 있습니다.

자 이렇게 내년부터 도입될 신DTI에 대해서 자세히 알아보았습니다. 주택 구매를 예정하고 계신분들은 이제 신DTI의 기준을 잘 알아두셔서 주택구입에 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.



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